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首页 >> 特约撰稿 >> 试论房地产发展的隐忧及对策 |
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从表面看，最明显的过热迹象就是房地产投资增长明显超过销售增长和商品房空置率上升。今年上地产增幅高达32.9％，远高于房地产销售22％的增长；截至7月，全国商品房空置总量在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过了50％。 同时目前不少地方房地产价格上升，投资上升，而销售下降，银行住房消费信贷下降，结果是商品房空置面积增加。1－8月份，全国商品房空置面积同比增长14.1％，增幅比去年同期增加13.2个百分点。（当前形势下货币政策面临的挑战2002-09-28） 虽然目前对于这种现象能否算是泡沫，大家还有争论，但大家对于房地产投资结构上及区域性上的不合理却是一致公认的：一是投资过于集中于中高档住宅，忽视了中低收入者的购房需要；二是投资过于集中于一些大中城市的高层住宅，而对广大中小城镇的开发不够。而这种不全理的房产发展模式是缺乏可持续性，蕴含着较大风险的：一方面投资过于集中于中高档住宅，而居民的购买力却又跟不上，就会造空置房越来越多，风险也就越来越大，同时大中城市又面临者无地开发的困境。而房地产的不可持续就又会影响国民经济的可持续性。 但在目前这种经济情况下，为了防范风险而压缩泡沫，控制减少房地产投资，则就难免会影响经济增长速度。据测算，在中国近几年7％--8％的经济增长，有1.6--2.5个百分点可以归功于房地产业。但若放任不管，则就可能使 风险不断累积，泡沫越吹越大，那时一但泡沫破裂，就对国家，社会的损害就更大了。我也这也是大家不愿看到的。 因此在这种两难情况的出路应该把重点放在房地产投资结构的调整上。即在控制减少中高档住宅投资开发同时，大力促进能满足中低收入者需要的廉价住房的投资建设。这样就能在控制结构结构性风险的同时，保持房地产在总量上对国民经济上的拉动作用，不使经济因此减退。同时这样解决中低收入者的住房需要，也更能改善民心。但由于房地产投资开发商出于利益驱动，显然不太真心去投资开发真正的廉价住房等带有政策性的房产。这些年我国在推行经济适用房的过程中出现的问题就证明了这一点。因此在这种情况下，一种可行的思路或许是： 由政府成立政策性的居民住宅投资开发公司，在全国大中小城市按科学的城市规划方案，大规模地投资开发建设廉价住房，以既促进经济增长，又能解决中低收入者的住房需要。 具体上或可以中央用已找不到多少有效益项目的国债建设资金，作为资本金，并与各地方政府合资建立政策性房产开发公司。再向银行（包括政策性银行）借贷开发，按成本价（包括国债成本）出售后回笼资金还贷。再续借作下一步开发。同时要求各部门及地方政府对减免这些项目上的相关税费，以降低成本。 而这比中央政府将国债用于那些效益不佳，回报长远的交通项目等上，更能拉动经济增长，促进就业，因为房产业的拉动系数比交通建设更高，同时又能撬动更多银行资金参于（参考房地产商可以一亿来取得10亿银行资金用于记地产开发，达1：10，高于基本建设的1：2…2，5），及因项目可大可小，更能吸引民间资金参于投入。同时虽说是开发建设低价住房，经注效益不高，但也不太可能亏本太多，从而有利于减少国债风险我，降低财政负担。同时这样去解决中低收入者的住房问题，也会产生较好的社会效益的。总之这样不但经济效益好，社会效益也好，或可成为积极财政政策可选的一个转型方向：即从已缺乏好项目的交通，能源等基本建设转向开发建设廉价住房，促进城市化等上来。 |
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